Teritorijų planavimas – tai procesas, kuriuo kompleksiškai planuojama teritorija. Jis daro įtaką didelei visuomenės daliai, ekonominiam ir socialiniam teritorijos vystymuisi, aplinkai, žmonių sveikatai, todėl, planuojant teritorijas, svarbu suderinti visų šalių interesus.
Nuo 1996 m. iki 2014 m. galiojo iš esmės nepakeista planavimo tvarka. Detaliųjų planų rengimas, derinimas bei kiti teritorijų planavimo sistemos klausimai buvo pernelyg biurokratizuoti, ištempti laike, turintys daug „pilkų zonų“. Šios priežastys lėmė eilės įstatymų pakeitimą.
2014 m. įgyvendinta teritorijų planavimo reforma, kurios tikslas – paspartinti, supaprastinti, padaryti efektyvesnius teritorijų planavimo procesus, palengvinti sąlygas nekilnojamojo turto projektų vystymui, pagerinti investicinę aplinką.
Nepaisant išsakyto, 2020 m. Aplinkos ministerija parengė naują įstatymo keitimo siūlymą, kuris šiuo metu baigiamas svarstyti Aplinkos komitete ir tikėtina bus teiktas Seimui.
„Įvertinus besiformuojančią teritorijų planavimo procesų, vykdomų pagal nuo 2014 m. sausio 1 d. pasikeitusį teritorijų planavimo teisinį reguliavimą, praktiką, atsižvelgus į gautus Lietuvos Respublikos valstybės kontrolės, suinteresuotos visuomenės pasiūlymus ir siekiant teisinio reguliavimo aiškumo ir apibrėžtumo koordinuojant aplinkos politikos įgyvendinimą, parengtas Teritorijų planavimo įstatymo Nr. I-1120 2, 3, 6, 7, 11, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 20, 23, 25, 26, 27, 28, 30, 31, 33, 35, 37, 39, 47, 49 straipsnių pakeitimo įstatymo projektas“ (toliau – Projektas). – taip motyvuojama iniciatyva.
2019-06-18 Valstybės kontrolė skelbia: “ Kaip rodo audito rezultatai, viena pagrindinių problemų šioje srityje (red. Teritorijų planavimo) – ilgas procesas. Jį lemia kelios priežastys. Viena jų – naudojimasis automatiniais pritarimais. Antra […] planavimo sąlygų išdavimo ir dokumentų derinimo procesuose dalyvauja ne tos pačios institucijos. Trečia priežastis – nėra laikomasi baigiamojo teritorijų planavimo etapo stadijų terminų. Įgyvendinus šio audito rekomendacijas, turėtų būti sukurta sistema, leidžianti laiku ir kokybiškai parengti teritorijų planavimo dokumentus“.
Lietuvos architektų rūmai 2018-08-07 raštu Nr. S18/08/385 Aplinkos ministerijai išreiškė organizacijos poziciją: „[…] esama Žemės sklypų formavimo ir pertvarkymo projektų rengimo sistema yra ydinga ir turi būti iš esmės keičiama. Rūmų manymu Žemės sklypų formavimo ir pertvarkymo projektų rengimas turi būti priskirtas prie teritorijų planavimo dokumentų rengimo veiklos, kurių projektus rengtų atitinkamą profesinę kvalifikaciją įgiję asmenys ir turintis teisę Lietuvos Respublikos teritorijų planavimo įstatyme ir kitų teisės aktų nustatyta tvarka rengti teritorijų planavimo dokumentus bei būtų saistomi profesinės etikos reikalavimų. Taip pat pažymėtina, kad esamą ydingą Žemės sklypų formavimo ir pertvarkymo projektų rengimą įtakoja nepakankamai kvalifikuotų rengėjų kompetencijos stoka, išskyrus tuos atvejus kai tokius projektus rengia asmenys galintys ir turintys teisę rengti teritorijų planavimo dokumentus.“ Iš turinio matyti, kad kritikuotinas ne pertvarkymo būdas, ar jo forma, o konkretūs projektiniai sprendiniai.
Valstybės kontrolės pastabos teikiamos teritorijų planavimo dokumentų rengimo procesui, o suinteresuota visuomenė turi asmeninį, dažniausiai materialų interesą. Kaip matyti, Projekto rengėjai nevertino Žemėtvarkos planavimo dokumentus rengiančių asmenų atstovaujamų organizacijų pozicijų, taip išlikdami šališkais. To pasekoje šiuo klausimu kyla ginčai Projekto svarstymo metu.
Dėl teisinio reguliavimo aiškumo. 2014 m. Buvo nubrėžta takoskyra, įvardijant kuo skiriasi Teritorijų ir Žemėtvarkos planavimai. Teritorijos sprendiniai – viešinami plačiau, nes aktualūs plačiai visuomenės grupei. Tuo pat metu šis procesas reikalauja aibės sričių peržiūros, o dalis detaliai suplanuotų objektų dėl pasikeitusių aplinkybių taip niekada ir netampa kūnu. To pasekoje, siekiant išvengti perdėto biurokratizavimo, nustatytas mažiausias Teritorijų planavimo vienetas – kvartalas (Įstatymo 2str. 10 d.). Konkretūs nekilnojamojo turto objekto – žemės sklypo ribų klausimai sprendžiami rengiant formavimo ir pertvarkymo projektą, Žemės įstatymo 40 straipsnio tvarka.
Tokiu būdu tarp aptakių bendrųjų planų ir konkrečios teritorijos atsirado spraga (nesuformuotos tikslios gatvių ribos, nėra inžinerinių tinklų koridorių ir t.t.). 2014 m. Įstatymo rengėjai tikėjosi, kad ji bus užpildyta rengiant kvartalo detaliuosius planus. Tokio planavimo organizatoriais turėjo tapti savivaldybės. Realybėje savivalda šiems tikslams neturi lėšų, o planavimas finansuojamas pagrinde privačių interesų. Savivaldybės gi dalį tikslų išsisprendžia per siauresnės apimties formavimo tvarkymo projektus. Bet jau neužilgo situacija gali kardinaliai pasikeisti. Nuo 2021-01-01 įsigalioja naujasis Lietuvos Respublikos savivaldybių infrastruktūros plėtros įstatymas – pagal jį Savivaldybės infrastruktūros plėtros sąvoka apima ir jos projektavimą, kuris finansuojamas plėtros iniciatoriaus lėšomis. Taip pat yra pavyzdžių, kai esamais pajėgumais sprendžiami šie klausimai – pavyzdžiui Vilniaus rajono savivaldybė parengė vadinamuosius „U“ zonos bendruosius planus (vietovės lygmens kompleksinį teritorijų planavimo dokumentą), kuriuose detaliai sutikslino bendrajame plane pažymėtas urbanizuotas ir urbanizuojamas teritorijas. Iš įvardinto peršasi išvada, kad naujo teisinio reguliavimo poreikis abejotinas.
Projekte siūloma pakeisti nuo 2014 m. nusistovėjusią tvarką (Projekto 10 str.), pagal kurią detaliuoju planu anksčiau suplanuota teritorija mažesnė kaip kvartalas arba detaliojo plano sprendinius numatoma keisti mažesnėje kaip kvartalas suplanuotos teritorijos dalyje. Mažesnėje kaip kvartalas teritorijoje detaliojo plano sprendiniai keičiami atsižvelgus į nagrinėjamos teritorijos kraštovaizdį, esamas ir (ar) suplanuotas urbanistines struktūras, inžinerinę ir socialinę infrastruktūrą. Pagal Lietuvos Respublikos architektūros įstatymo 2 str. 9 d. Urbanistinė struktūra – gyvenamųjų vietovių struktūrinių elementų išdėstymo ir funkcionavimo ypatumų visuma. Pati sąvoka aprašo reguliavimą vietovėje, o ne sklype, ką siekiama įteisinti Projekte. Manytina, kad tokiu būdu Teritorijų planavimo doktrina grubiai įsiveržia į Žemėtvarkos sritį. Su daug kuo galima būtų sutikti, jei iš Teritorijų planavimo išbrauktume sklypus. Priešingu atveju – daugumoje atvejų siekiama vykdyti tuos pačius žemės planavimo procesus, bet siauresniame rate. Konkurencijos ribojimas kels paslaugos kainą.
Formuluojama pozicija, kad žemės sklypo riba ir plotas yra detaliojo planavimo reglamentas. Tokiu būdu juos keisti siūloma tik to paties (ar aukštesnio) lygmens dokumentais. Tai liečia ir įsiterpusius sklypus greta detaliuoju planu suplanuotų teritorijų. Manoma, kad „praplečiant“ sklypą keičiasi jo užstatymo režimas. Pagal įstatymo nuostatas tiek užstatymo tankis, tiek intensyvumas susieti su žemės plotu. Pamirštama, kad įsiterpusiais sklypais laikomi tie žemės plotai, kur nėra galimybės suformuoti racionalių sklypų su tiksline paskirtimi, skirtų konkrečiai veiklai vykdyti. Darytina išvada, kad šiuo pagrindu užstatymo režimai juose negali būti nustatyti. Tik tais atvejais, kai norima pertvarkyti padidinto sklypo užstatymo parametrus kyla poreikis papildomai derinti su bendruomene šiuos veiksmus.
Dėl įvardintų savybių įsiterpę sklypai parduodami be aukciono, besiribojančių teritorijų savininkams. Paliekant vienintelę galimybę prisijungti papildomą plotą tik organizuojant kompleksinio teritorijų planavimo dokumentą banduoma „įpiršti“ teritorijos suplanavimą tuo nesuinteresuotiems sklypų savininkams. Įvertinus aplinkybę, kad įsiterpę sklypai parduodami už pilnaverčio sklypo vidutinę rinkos vertę, manytina, kad tokie sprendimai sumažins įsiterpusios valstybinės žemės pardavimo kiekius. Savininkai ieškos kitų būdų naudoti teritorijas (pvz. gaunant leidimus neatlygintinai valstybinėje žemėje tiesti tinklus).
Viešoje erdvėje minima, kad Projektas parengtas užtikrinant viešąjį interesą. Pasigilinus kol kas matyti vienos grupės žmonių (architektų) veiklos plėtra, apribojant alternatyvas. Abejojama ar interesų sričių painiojimas pridės daugiau aiškumo ir apibrėžtumo teisiniame reguliavime.
(daugiau informacijos www.lgms.lt)
Pranešimą paskelbė: Tomas Juozapavičius, Lietuvos geodezininkų ir matininkų sąjunga
