Į Teisingumo ministeriją gyventojai dažnai kreipiasi su klausimais dėl nekilnojamojo turto sandorių. Ministerija informuoja, į kokius pagrindinius aspektus reikėtų atkreipti dėmesį prieš pasirašant sutartį, kad būtų apsaugotos turtinės teisės.
Nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sandorius gali sudaryti veiksnūs Lietuvos Respublikos ir užsienio fiziniai arba juridiniai asmenys, išskyrus išimtis dėl užsieniečių teisės įsigyti žemės sklypus, nustatytas Lietuvos Respublikos Konstitucijos 47 straipsnio 3 dalies įgyvendinimo konstituciniame įstatyme. Jame numatyta, kad užsieniečiai negali įsigyti žemės ūkio paskirties ir miškų ūkio paskirties žemės iki 2011 m. gegužės 1 d.
Civilinis kodeksas numato nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutarties privalomą notarinę formą. Tai reiškia, asmenys, pageidaujantys sudaryti nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutartį, privalo kreiptis į notarą. Notaras užsako iš Valstybės įmonės Registrų centro pažymą sandoriui sudaryti, patikrina sandorį sudarančių asmenų tapatybę, išsiaiškina jų tikrąją valią, paaiškina sandorio teisinius padarinius ir užtikrina sandorio teisėtumą. Notarinės formos nesilaikymas daro sutartį negaliojančią.
Pagal Civilinį kodeksą, nekilnojamas turtas tai – žemė ir su ja susiję objektai, kurių buvimo vietos negalima pakeisti, nekeičiant jų naudojimo paskirties arba nemažinant jų vertės, pvz. pastatai, statiniai, patalpos ir kiti įrenginiai. Pirkimo-pardavimo sutartyje būtina nurodyti duomenis apie nekilnojamąjį turtą (nekilnojamojo daikto tipą, adresą, plotą, pagrindinę tikslinę naudojimo paskirtį, unikalų arba kadastrinį numerį), daikto vietą atitinkamame žemės sklype arba kitame nekilnojamame daikte bei pateikti žemės sklypo planą arba schemą.
Nereikėtų pamiršti, kad nekilnojamojo turto, kuris nuosavybės teise priklauso sutuoktiniams bendrosios jungtinės nuosavybės teise, pirkimo-pardavimo sutartį gali sudaryti tik abu sutuoktiniai arba vienas iš sutuoktinių turint kito sutuoktinio išduotą įgaliojimą tokį sandorį sudaryti. Jei tai yra šeimos turtas, asmenys, turintys nepilnamečių vaikų, papildomai turėtų gauti teismo leidimą. Šeimos turtu laikoma šeimos gyvenamoji patalpa ir kilnojamieji daiktai, skirti šeimos namų ūkio poreikiams tenkinti, kurie vienam arba abiem sutuoktiniams priklauso nuosavybės teise.
Kai parduodama nekilnojamojo turto dalis priklauso keliems bendraturčiams bendrosios dalinės nuosavybės teise, bendraturčiai turi pirmenybės teisę pirkti parduodamą dalį ta kaina ir sąlygomis, kuria ji parduodama. Pardavėjas apie ketinimą parduoti savo dalį turėtų pranešti bendraturčiui per notarą, nurodydamas pardavimo kainą bei sąlygas.
Kita esminė sutarties sąlyga – kaina, kurią pirkėjas įsipareigoja sumokėti pardavėjui už perkamą nekilnojamąjį daiktą. Sutartyje turi būti surašyti visi pardavėjo ir pirkėjo įsipareigojimai, t.y. pinigų sumokėjimo sąlygos ir terminai, aptarti išsikėlimo klausimai, atsiskaitymai už komunalines paslaugas bei mokesčiai (kai juos numato įstatymai). Sutartis, kurioje nenurodyta kaina arba aiškiai nenurodyta kainos nustatymo tvarka, laikoma nesudaryta.
Parduodant žemės sklypą, kuriame yra pastatų, statinių ar kitokių objektų, sutartyje būtina aptarti nuosavybės teisę į juos. Priešingu atveju laikoma, kad nuosavybės teisė į juos pereina kartu su žemės sklypu, kaip į žemės sklypo priklausinius. Jeigu žemės sklypo pirkėjui nuosavybės teisė į perkamame žemės sklype esančius nekilnojamuosius daiktus neperduodamos, sutartyje būtina nurodyti naudojimosi sąlygas. Jeigu jos nenurodomos, nustatomas servitutas į tą žemės sklypo dalį, kurią užima jam priklausantys daiktai ir kuri būtina jiems naudotis pagal paskirtį. Nuosavybės teisės į žemės sklypą neaptarimas daro sutartį negaliojančią.
Atkreiptinas dėmesys, kad pagal Žemės įstatymo nuostatas perleidžiant butą ar kitą patalpą daugiabučiame name, kartu turi būti perleidžiama ir nuosavybės teisė į žemės sklypo dalį, reikalingą šiam butui ar kitai patalpai daugiabučiame name eksploatuoti, jeigu ši žemės sklypo dalis priklauso pardavėjui.
Perleidžiant nuosavybės teisę į nekilnojamąjį turtą, kuris yra įkeistas arba pagal įsigijimo sutartį nėra iki galo už jį atsiskaityta, pardavėjas privalo pateikti notarui raštišką kreditoriaus sutikimą sudaryti sandorį.
Dar svarbi sutarties dalis – nuosavybės teisės į nekilnojamąjį turtą perėjimo momentas. Nuosavybės teisė į nekilnojamąjį daiktą pirkėjui pereina nuo daikto perdavimo momento, kuris įforminamas priėmimo-perdavimo aktu. Tais atvejais, kai viena iš šalių atsisako pasirašyti perdavimo-priėmimo aktą, kita šalis gali kreiptis į teismą ir nuosavybės perėjimo faktas įregistruojamas teismo sprendimo pagrindu.
Pirkimo-pardavimo sutartis šalims įsigalioja nuo jos pasirašymo momento. Prieš trečiuosius asmenis sutartis gali būti panaudota ir sukelia jiems teisines pasekmes tik tuo atveju, jei ji yra įregistruota Nekilnojamojo turto registre.
Kontaktinis (-iai) asmuo (-enys):
Rūta Spulginaitė
Viešųjų ryšių tarnybos vyr. specialistė
LR Teisingumo ministerija
